Что такое кадастровая стоимость недвижимости и зачем она нужна
Кадастровая стоимость — это расчётная стоимость объекта недвижимости, которую устанавливает государство по результатам массовой оценки и вносит в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). От неё считают земельный налог, налог на имущество физлиц, арендную плату за муниципальную землю и госпошлины при некоторых сделках. Определяют её не риелторы и не собственник, а бюджетные учреждения по методике массовой оценки — без осмотра каждого конкретного объекта.
Содержимое обзора:
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной
Путаница между тремя видами оценки — частая причина споров с налоговой. Разница принципиальная:
Подробнее — на странице https://barnaul.matras-korona.ru.
- Рыночная стоимость — цена, за которую объект реально продадут на открытом рынке с учётом состояния, локации, ремонта и торга. Определяется индивидуально, обычно оценщиком или риелтором.
- Кадастровая стоимость — усреднённый расчёт по группе схожих объектов (кадастровому кварталу), без учёта индивидуальных особенностей вроде убитого ремонта или проблемного вида из окна.
- Инвентаризационная стоимость — устаревший показатель, применявшийся до перехода на кадастровую систему (для налогообложения физлиц отменён с 2020 года почти повсеместно, но кое-где по старым техпаспортам БТИ ещё встречается).
На практике кадастровая стоимость часто оказывается ниже рыночной в динамично растущих локациях и выше — в депрессивных районах, где рынок просел, а переоценку ещё не проводили.
Как рассчитывается кадастровая стоимость
Массовую оценку проводят государственные бюджетные учреждения (ГБУ) в каждом регионе — не чаще одного раза в два года для городов федерального значения и не чаще одного раза в четыре года для остальных субъектов. Методика опирается на статистические модели: анализируются цены сделок, объявления о продаже, характеристики объектов в кадастровом квартале. Итоговый отчёт утверждают региональные органы власти, после чего данные передают в Росреестр.
Ключевые факторы, влияющие на итоговую цифру:
- местоположение и кадастровый квартал;
- вид разрешённого использования земельного участка;
- площадь и этажность здания;
- год постройки и материал стен (для капитальных объектов);
- наличие инженерных коммуникаций.
Как узнать кадастровую стоимость объекта
Проще всего заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта — в ней указана актуальная кадастровая стоимость и дата её утверждения. Выписку можно получить через МФЦ, портал Госуслуг или сайт Росреестра. Отдельно есть публичная кадастровая карта — сервис, где по кадастровому номеру или адресу видно ориентировочное значение без заказа платного документа, но для официальных целей (суд, налоговая) нужна именно выписка с электронной подписью.
Кадастровый номер объекта указан в свидетельстве о праве собственности (для старых документов) или в выписке из ЕГРН, полученной при покупке.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
Завышенная оценка напрямую увеличивает налоговую нагрузку, поэтому оспаривание — обычная практика, а не что-то экзотическое.
- Закажите отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта на дату, на которую установлена кадастровая — отчёт должен соответствовать федеральным стандартам оценки (ФСО).
- Подайте заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при региональном управлении Росреестра — это бесплатно и быстрее суда (решение обычно в течение месяца).
- Если комиссия отказала или физлицо предпочитает сразу в суд — подайте административный иск в суд общей юрисдикции по правилам главы 25 КАС РФ, приложив отчёт оценщика и выписку из ЕГРН.
- Учитывайте срок исковой давности: оспорить можно значение, действовавшее не более чем за пять лет до подачи заявления, и только пока оно не заменено новым туром переоценки.
- После положительного решения новая стоимость применяется с 1 января года подачи заявления — задним числом налог за прошлые периоды не пересчитывают, за редким исключением явной технической ошибки в ЕГРН.
Если расхождение с рыночной ценой небольшое (в пределах 10-15%), экономический смысл оспаривания сомнителен: расходы на оценщика и госпошлину могут не окупиться разницей в налоге за пару лет.